文章来源：http://estate.caijing.com.cn/20171205/4372282.shtml

文|全天候科技李墨天決策層自今年7月大力推行租售并舉的住房制度，這被視為中國房地產市場的新方向，銀行、大型房企、長租公寓運營者都從中嗅到了商機。11月3日，建行深圳市分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房企，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開發深圳市長租房市場。這只是銀行涉足租賃市場的一個新近案例。全天候科技統計發現，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家銀行開始相應政策，宣布了類似的房屋租賃金融產品計劃。而作為房地產市場中最不可缺少的參與主體房企也紛紛加速租賃市場的租賃產業鏈條蘊藏的巨大發展空間也使房企加快了布局腳步。據不完全統計，目前已有超過20家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略；碧桂園、萬科、保利在內的一些龍頭房企都將長租公寓列為實現轉型的創新業務之一，甚至有計劃獨立上市。手握流量優勢的支付寶和京東也于今年11月紛紛推出租房平臺，二者都在拉攏房企旗下的公寓品牌以及分散式長租公寓運營方（俗稱二房東）加入平臺；對于支付寶、京東的租房平臺而言，向B端（公寓運營方）和C端（租房用戶）提供金融服務都在計劃之內。那么，金融能在多大程度上為住房租賃市場的發展保駕護航？多方參與、看起來熱鬧的租賃市場真的會迎來春天嗎？銀行聯手房企，殺入租賃市場從銀行的角度講，這是一種比較安全的貸款。開發商拿地的價格就低，成本體系解決了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，總體風險是可控的。某股份制銀行相關負責人告訴全天候科技。央企與大型房地產企業是銀行的主要合作方。以工商銀行為例，11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品。消息顯示，與工商銀行北京市分行簽署住房租賃戰略合作協議的分別是北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦莊控股。未來五年，工行北京分行將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。建行在深圳的合作方則是萬科、華潤、碧桂園這樣的房地產公司。消息稱，建行已與房企簽署了超5000套住房租賃權轉讓協議，房源均為精裝修新房。在這種模式下，雙方簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品，這解決了開發商建設資金被長期占用無法回籠的關鍵問題。這種模式其實有點像之前的人才公寓，但當時的問題是成本體系沒有設計好，開發商不賺錢。上述負責人稱，現在新的政策下面，開發商拿地的價格就比較低，成本能夠控制。市場的興奮離不開政策的推動。從去年下半年開始，附加條件增多便成為了土地拍賣市場的一個重要風向，北京、廣州、杭州等多地都推出限售地塊。7月20日，住建部會同發改委、公安部國土資源部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出要采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。同一時間，與租賃相關的集中式公寓、長租公寓、養老公寓等市場也被逐漸炒熱。在房屋回歸居住屬性的政策引導下，大型商業銀行開始陸續涉水。政策肯定是要響應的，其次，租房本身是個很大的市場。該負責人稱。按照國家統計局的數據，今年1-10月，個人住房貸款（按揭貸款）同比出現負增長。而租賃市場的空間正在被拉開，鏈家研究院數據顯示，從2013年到2016年，北京、上海居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲，他們預計到2020年，租房人數將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。資產證券化潮下：二房東跑馬圈地租賃住房的資產證券化同樣風生水起。12月1日，招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃獲深交所評審通過，并擬于近期發行。該專項計劃是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品，也是目前儲架式CMBS（商業物業按揭支持證券）發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品，獲批發行規模達60億元，創下長租公寓類資產證券化的最高額度記錄。招商蛇口公告顯示，此筆CMBS將分多期發行，第一期發行規模不超過人民幣20億元，期限為18年。作為長租公寓龍頭企業，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，分析認為，通過發行CMBS，招商蛇口既盤活了存量資產，也保留了長租公寓的所有權，為打通投資、建設、運營和退出的完整業務鏈條以及轉型升級提供了有效的渠道。此前的10月份，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃也在深交所正式獲批發行,發行額度為2.7億元,期限5年。這一長租公寓類REITs（RealEstateInvestmentTrust，房地產信托投資基金）也被視為市場的開放信號。事實上，政府在公租房上的投資力度、政策的大幅度推進讓2014年重啟的REITs試點開始加速。央行、住建部的多個文件中都傳遞了推進REITs試點、將REITs作為公租房融資渠道等政策信號。在此之前，俗稱二房東的分散式長租公寓模式的代表魔方與自如都也通過資產證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實現了前期投資到資本市場融資的轉變。如果沒有REITs這樣的融資方式，運營商的業務增長速度會很慢，只能是靠租金和其它收入覆蓋成本之后，再拿利潤去擴張業務。盈家生活的CEO邢弢告訴全天候科技，不借助金融手段，一個二房東能做到2000個房源差不多已經是極限了。盡管盈利困難，租后服務的衍生價值也未完全體現，但行業的跑馬圈地正在愈演愈烈。今年以來，包括安心公寓、城家公寓、愛上租等長租公寓連鎖品牌都獲得了超過億元的融資。在東方證券分析師竺勁看來，租賃市場金融支持加速將會使兩類企業受益：一類是房地產基金公司，另一分類就是公寓運營商和深度參與租賃市場的公司。十九大之后，明顯感受到市場的反應很強。邢弢說，但他認為盡管有金融工具加持，但二房東模式在未來仍然存在不確定性。租金與其他衍生服務收費構成了分散式長租公寓目前還算清晰的盈利模式，但拿房與裝修也讓品牌的運營成本高企，一旦出租率低于閾值，便很容易陷入拿房越多虧的越多的局面。政策鼓勵的是租賃，沒說鼓勵二房東，大部分二房東還是在虧損狀態。同時低價拿地的開發商成本肯定更低，未來在租金上競爭力并不強。邢弢告訴全天候科技。個人租房貸款只是試水？與銀行和REITs帶來的浪潮不同，針對租戶的個人租房貸款似乎并不被業界看好。在與房地產公司簽約的同時，建行深圳分行也發布了面向租戶的個人住房租賃貸款按居貸，對符合條件、有長租需求的個人發放，貸款時間最長10年，單戶最高貸款額度為100萬元，利率則低于購房貸款。工商銀行同樣為個人承租者推出了個人租賃住房貸款，融資金額可達100萬元，期限可達10年，產品與建行如出一轍。不過，邢弢對面向個人租戶的貸款產品持保留態度。不確定因素太多，租戶一般不會一次租十年，業主也不太可能十年都不漲租金。邢弢說，租房貸款比較實際的一個場景就是付三押一，有的人沒辦法、或者不愿意一次性拿出那么多錢，所以去貸款。在邢弢看來，租房貸款對租戶的意義更多在于應急，而不適用于長期的借貸。同時，信用卡和消費貸款的存在也讓租房貸款有極大的可替代性。邢弢認為，相比租戶，開發商和運營商更像是貸款的受益者。自如在之前推出過類似的分期產品，租客在使用自如App進行租房時，通過實名認證、信用等級達到一定水平后，就可以通過貸款分期支付房租。另一家長租公寓品牌愛上租也與網商銀行和華瑞銀行合作了租客的分期服務。對運營商來說，這類貸款最大的意義就是補充現金流，我一年才能收上來的錢，現在一下就能收齊，再拿這筆錢去擴張業務。邢弢說。除了銀行和長租公寓品牌，支付寶、百度金融、京東白條等互聯網公司也表示過進軍房屋租賃市場的態度，但尚未有明確的行動。個人租房貸款也是試水，額度和期限一般都不會是上限。上述銀行負責人稱，作為銀行，政策肯定要響應，無論能不能做好，總要先做出來。(編輯：倪萍)關鍵字：住房租賃政策金融市場

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