文章来源：http://business.sohu.com/20180210/n530638700.shtml

　　　　（圖片來源：全景視覺）　　經濟觀察報記者謝敏敏從默默無聞到備受追捧，長租公寓行業在2017年變成了“風口上的豬”。　　在旭輝領寓國際副總裁高杰的記憶中，一年前的景象還大不相同。旭輝集團于2016年開始進入長租公寓領域，彼時這家公司對領寓團隊的要求是盡量能夠自我造血，“我們一年前去跟很多銀行談（融資），根本就約不到人。結果2017年下半年，風口突轉，各種銀行都來找我們。”　　銀行態度的轉變，意味著融資渠道的打開。2017年12月底，旭輝發行了國內首單民企長租公寓儲架式權益類REITs，注冊規模30億元。從計劃發行到最終成功，這單儲架式權益類REITs只花費了短短43天——對于長租公寓企業來說，這一融資速度在一年前是不可想象的。　　廣告　　對于前期投入大、運營周期長的長租公寓行業來說，在政策支持下，現階段融資渠道的打通解決了前期融資的難題。除了旭輝，截至目前，已經有魔方公寓、新派公寓、保利地產、招商蛇口、碧桂園等企業發行了包括ABS、CMBS、類REITS等在內的長租公寓金融產品。　　另外一方面，房企和國家隊在2017年的紛紛入局，讓這一行業多元化供給主體的局面正在形成。和公寓運營商、房企主要在市場上獲取存量房源不同，國家隊的優勢在于可以直接獲取租賃住宅土地。根據克而瑞研究中心的統計，目前上海地產集團是“國家隊”中獲取租賃用地規模最大的一家，其新增租賃住宅土儲約為71萬平方米。　　多供給主體帶來的，是更為激烈的競爭局勢。幾乎所有長租公寓從業者都堅信，在現階段，做大規模是他們必然的選擇。一些2017年才開始布局的房企，目前拓展房源數不超過10000間，但喊出了幾年內拓展超過百萬房源的口號。　　在萬億的市場空間面前，機遇與挑戰始終并存。中富旅居董事長袁野表示，地產商做公寓，任重而道遠，“因為回報率低，回報周期長。另外，融資成本也高，ABS、類REITS產品未來走向并不明朗。”　　“如果說2017年是長租公寓元年的話，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了，有一些可能面臨跟其他人合作。”克而瑞副總裁張兆娟分析說。　　長租風起　　長租公寓行業火熱的一大表現，就是多元化供應主體的出現。　　目前，布局長租公寓的企業普遍分為以下幾類：品牌運營商，一般起步較早，有些運營商已深耕超過十年，代表性企業包括YOU+公寓、魔方公寓等；中介系，比如世聯紅璞公寓、鏈家自如、我愛我家相寓；酒店系，包括雅詩閣、如家逗號公寓、華住城家公寓；房企系，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、金地草莓社區等等；國家隊，比如上海地產集團、上海陸家嘴集團、上海城投、深圳人才安居集團等。“這個廝殺剛開始，但相對來講其實這一塊的市場壓力會大一些。”張兆娟透露，根據克而瑞的數據統計，目前市場上的長租品牌運營商數量最多，約有1000家，中介系約10家，酒店系約20家，房企約30家。　　之所以能吸引到這么多入局者，政策的紅利是最關鍵的因素之一。　　2017年7月21日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，并且選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。十九大召開之后，又提出“房住不炒”的概念，加快建立租購并舉的住房制度，進一步利好租賃住宅市場。　　一線城市是最早從政府層面直接推動發展租賃住宅市場的。根據相關城市公布數據統計，一線城市未來3－5年將供應超過175萬套租賃住宅，其中上海最高，未來170萬套的住宅供應中，有70萬套規劃為租賃住宅，占比超過40%。　　在如此高規格的政策紅利出現后，金融機構開始響應。截至目前，已經有建設銀行、工商銀行、中信銀行、中國銀行等多家金融機構介入長租公寓領域。　　張兆娟認為，在需求端，全國租賃人口的持續增長，也是推動長租公寓市場站上風口的重要原因之一。她表示，一般租房人口大約占到流動人口的60%，據此推算，到2020年，中國租賃人口預計達2.2億人，2030年這一數字會上升至2.65億，“核心人口還是在北上廣深四個一線城市以及二線核心城市，而且北上廣深里面哪個城市所謂的流動人口和常住人口的比例越倒掛，那個城市的租賃是最有機會的。”　　但是，即便競爭已經如此激烈，從現狀看，中國的長租公寓市場依然處于初級發展階段。“上海已經算是全國租賃市場當中相對最為成熟的，整個租賃市場占比也不過40%左右。跟成熟國家、成熟市場相比，有的最高基本達到60%。一方面說明我們這個市場還有長足的上升空間，另外一方面說明我們的市場剛剛開始進入一個爆發期。”易居企業集團執行總裁張燕分析說。　　另一方面，雖然有眾多企業搶灘布局，但和個人房東相比，目前企業掌握的房源依然是杯水車薪。張燕透露，目前多元化供應主體加起來擁有的房源不到2.5%，市場當中高達97.5%的房源還是在個人房東手中，如何激活這一部分房源，可能是接下來長租公寓市場當中的一個重要課題。　　張燕還指出，長租公寓市場現階段還面臨一大挑戰：錯配。“第一是供應區域的錯配，我們都希望今天的租賃住房是在市區交通便利且租金價格相對合理的地段，但是新增的租賃土地大多數都是在郊環外、外環外；第二是價格的錯配，經過調研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租賃群體最能夠承受的價格段，但這兩個價格段均供不應求，而6000元以上租金的房源反而是供大于求。”張燕說。　　進擊的國家隊　　長租公寓行業的政策紅利出現后，國家隊于2017年下半年開始入場。　　作為國家隊布局長租公寓市場的典型代表城市，上海市政府在全國最早推動發展住宅租賃市場。短短半年時間內，上海已經成功出讓29幅租賃住房用地，均由國企拿下，包括上海地產集團、上海張江集團、光明食品集團、上海城投等國企。　　目前，非國企還無法享受到租賃地塊的紅利。一家國資背景的大型房企曾經主動找到過上海市相關部門，提出也想參與其中的申請，但被以“不是純國企”的理由拒絕。　　在國家隊中，上海地產集團獲取的租賃地塊規模最大。在29幅租賃用地中，上海地產集團拿下10幅，加上7幅自有用地，確定了首批17幅租賃房地塊，計劃投資約180億元，全部建成后可供應約2萬套租賃住房。入市后，將采取無門檻、平租金的方式向社會供應。2018年1月底，上海地產集團還發布了首個國企租賃住房業務品牌——城方。　　在長租公寓市場，國家隊具備天然的政策優勢。上海地產集團戰略投資部副總經理金國雄對此并不避諱，他透露，按照正常途徑獲取上述10塊地的難度非常大，此外，政府還“贈送”了10%的配套面積，不計容、免地價，這意味著，上述10幅地塊共計71萬平方米建筑面積，還要另加上7萬平方米的配套面積。　　“拿到地以后，金融政策方面（的支持）也是比較突出，像國家開發銀行給我們幾百億的授信，建行、浦發行動比較積極，原來開發貸只有幾年的時間，他們敢于創新，做了大概25年的開發貸，對我們是一個極大的支持。”金國雄說。　　據悉，上海地產集團今年計劃推出長租公寓12000套，上半年計劃開工4000套，下半年開工8000套，年底前全面開工，預計2020年實現交付。對于未來，上海地產集團還提出了宏大的規模目標。據金國雄透露，上海地產集團會成立一家關于租賃住宅的混合所有制企業，以輕資產化模式上市，5年時間做到8萬套并實現IPO，8年實現估值2000億元目標。　　但是，對于國企來說，運營是短板。這些快速獲取資源的國家隊如何運營出真正符合市場需求的產品，還有待時間的檢驗。　　而對于民營企業來說，和國家隊合作或許會成為下一步的趨勢。經濟觀察報了解到，公寓品牌運營商灣流國際青年社區即將在今年3月份迎來和一家國企的股權合作。　　盈利之難和資產升值　　由于前期獲取房源成本高、租金上漲壓力大，長租公寓行業目前面臨的整體現狀是實現行業盈利舉步維艱。　　克而瑞調研了行業多家長租公寓企業，發現目前行業平均利潤水平僅僅在2%－4%，現金流回正周期至少需要6年以上。更令人擔憂的是，上述微薄的盈利水平還需要建立在一個基礎上——企業整體出租率保持在95%以上，但目前行業10強的平均出租率也才約90%。　　張兆娟還表示，長租公寓的續租率更低，整體不超過30%。　　底價拿到租賃用地的國企在盈利方面也并不輕松。金國雄坦承，運營壓力確實很大，“我們的理解是，首先要獲取一些資源，10塊地的地段都不錯，從運營的角度是保本，收益大概能做到接近銀行的貸款利率，更注重資產長期增值。”　　在這一點上，無論是民營企業還是國家隊的想法均一致。他們之所以在盈利難的現狀面前依然不斷做大規模，“賭”的就是未來的資產升值以及輕資產化。“就看誰家的資產更優質，誰家運營得更好，其實未來在金融上獲取到的支持可能會更多。”張兆娟說。　　“真正的核心是聚焦在運營管理，它最終能展現這個資產價值，不然你的資產拿來再便宜，運營不好，你買來一個資產100億，被你運營變成80億了。”上海萬科泊寓總經理嚴勇表示。作為最早布局長租公寓的龍頭房企，萬科泊寓在運營方面已經形成了一套相對完善的管理體系。　　據嚴勇透露，萬科原本的熱帶雨林體系使業務之間產生協同效應，提升客戶黏性，比如泊寓和住宅體系的協同，通過租房抵房款；泊寓和商業體系的協同，泊寓租戶在萬科商業綜合體里享受規定的權益等。當客戶黏性增加后，客戶之間也會產生協同效應。　　目前，萬科泊寓運營管理體系可細分為三個板塊與九個模塊，三個板塊分別是基礎運營、增值運營和保障運營，九個模塊則包括：招租，基礎改裝服務，運營管理，社群活力建設，資源體系，智能化安保，快速維修，平行系統，人才資源。“就萬科泊寓的經驗，影響利潤的因素包括獲取的成本、建安成本的管控，第三個是坪效：租金、單房面積CE值，CE值是我們內部管控租賃住房成本運營管控的指標。其實在坪效這一塊，通過整個運營管理體系來提高租金，第二是單房面積，我們上海公司有一個研究所專門在做這個事。原來我們對銷售性住房從中低端到高端到別墅都有一套理論的，但是在租賃住房里面又是另外一個概念了。要考慮客戶的需求、兩房面積是多少、三房是多少、地板和墻面用什麼材料，來減少更換頻率。還有一個核心因素是周轉，開發改造周期，到成熟的周期，到持續運營的增值。通過對管理的賦能，讓資產產生增值效益。”嚴勇進一步表示。

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